承租人优先购买权的特征

(一)承租人的优先购买权是一种法定权利。

承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定,即只能由法律加以创设,而不能根据当事人之间的约定而产生。

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权”。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这些规定都是承租人享有优先购买权的法律依据。由于承租人的优先购买权是一种法定权利,因而其具有对抗第三人的法律效力。

(二)承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权。

1、物权设定时必须公示。所谓公示原则,是指物权的各种变动必须以一种可以公开向社会显示,并能取信于公众的外部表现方式予以展示,方能生效的法律原则。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从这一规定内容看出,我国现行法律在物权公示立法上所采取的是以成立要件主义为原则、以对抗要件主义为例外的折衷主义。

国务院《城市私有房屋管理条例》第六条规定城市私有房屋所有权移转应进行登记,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十五条规定国有土地使用权出让和转让亦应进行登记。这应看作是《中华人民共和国民法通则》第七十二条所指“法律另有规定”的情形。由于租赁权的物权性,基于租赁权而产生的承租人的优先购买权也自然具有物权性质。

2、承租人的优先购买权虽然不能直接对租赁物享有权利,但能直接对抗第三人,且承租人只要在同等条件下就能依自己的行为使权利发生变动,这明显区别于设立、变更或消灭必须由双方当事人的意思表示一致来完成的债权。

(三)承租人的优先购买权是一种附限制条件的形成权。

所谓形成权,是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更或消灭的权利。由于承租人一旦行使优先购买权,即可依法排除出租人将租赁物出卖给他人的可能,而在其与出租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。因此,承租人的优先购买权是一种形成权。承租人仅凭自己的单方意思,即可与出租人形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖合同,无须出租人承诺。

又由于承租人的优先购买权以同等条件为前提,因此,其又是一种附限制条件的形成权。

(四)承租人的优先购买权是一种期待权。

承租人的优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实权利,在出租人出卖租赁物之前,承租人的优先购买权仅仅表现为一种可能性。只有在特定的法律事实出现,即当出租人出卖租赁物时,承租人才能实际行使优先购买权,使这项权利由可能性变为现实性。因此,承租人的优先购买权发生于出租人转让租赁物所有权之时,在此之前,承租人的优先购买权只是一种期待权。

(五)承租人的优先购买权是一种专属权。

由于承租人的优先购买权是根据法律规定而产生的,这种权利仅属于承租人本人,故不能转让和继承。但是,如果承租人承租租赁物是供家庭成员共同使用的,则承租人死亡时,承租人的家庭成员应视为享有优先购买权。

承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定,即只能由法律加以创设,而不能根据当事人之间的约定而产生。承租人在合理期限内未表示购买的,视为放弃优先购买权。

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